1. Comparativo de Mercado por Tipologia
(Studio, 1BR, 2BR, 3BR – últimos 12 meses)
Valores arredondados para facilitar leitura.
1.1 Resumo numérico
Studio (72 anúncios)
- Diária mediana: R$ 312
- Ocupação mediana: 66%
- Receita anual mediana: R$ 35.200
- Faixa típica (25% piores – 25% melhores): R$ 21.300 – 49.600/ano
- Top 10%: ~R$ 61.500/ano
- LOS mediano: 3 noites
- Booking window mediana: 7 dias
1 Quarto (1BR – 511 anúncios)
- Diária mediana: R$ 314
- Ocupação mediana: 63%
- Receita anual mediana: R$ 25.200
- Faixa típica: R$ 10.300 – 42.200/ano
- Top 10%: ~R$ 56.100/ano
- LOS mediano: 4 noites
- Booking window: 7 dias
2 Quartos (2BR – 125 anúncios)
- Diária mediana: R$ 426
- Ocupação mediana: 62%
- Receita anual mediana: R$ 20.500
- Faixa típica: R$ 4.300 – 45.700/ano
- Top 10%: ~R$ 78.900/ano
- LOS mediano: 3 noites
- Booking window: 7 dias
3 Quartos (3BR – 31 anúncios)
- Diária mediana: R$ 548
- Ocupação mediana: 65%
- Receita anual mediana: R$ 48.300
- Faixa típica: R$ 22.300 – 73.400/ano
- Top 10%: ~R$ 95.800/ano
- LOS mediano: 3,5 noites
- Booking window mediana: 18 dias
2. Cenários de Receita por Tipologia
(faixas para underwriting – sem decisão sobre o imóvel do cliente)
Para cada tipologia é possível trabalhar, de forma neutra, com os seguintes patamares:
2.1 Studio
- Piso absoluto: R$ 0/ano (anúncios que não giraram).
- Piso operacional: ~R$ 21.300/ano (quartil inferior de unidades ativas).
- Cenário mediano de mercado: ~R$ 35.200/ano, occ ~66%.
- Cenário “bom” (quartil superior): ~R$ 49.600/ano.
- Cenário de alta performance (top 10%): ~R$ 61.500/ano.
2.2 1BR
- Piso absoluto: R$ 0/ano.
- Piso operacional: ~R$ 10.300/ano.
- Mediana: ~R$ 25.200/ano, occ ~63%.
- Quartil superior: ~R$ 42.200/ano.
- Top 10%: ~R$ 56.100/ano.
2.3 2BR
- Piso absoluto: R$ 0/ano.
- Piso operacional: ~R$ 4.300/ano.
- Mediana: ~R$ 20.500/ano, occ ~62%.
- Quartil superior: ~R$ 45.700/ano.
- Top 10%: ~R$ 78.900/ano.
2.4 3BR
- Piso absoluto: R$ 0/ano.
- Piso operacional: ~R$ 22.300/ano.
- Mediana: ~R$ 48.300/ano, occ ~65%.
- Quartil superior: ~R$ 73.400/ano.
- Top 10%: ~R$ 95.800/ano.
Essas faixas funcionam como baseline de mercado para qualquer cenário que venha a ser escolhido pelo cliente (manter 1 casa, dividir em 2 ou 3 unidades, morar em uma e alugar outras, etc.).
3. Benchmarks – Top 5 e Bottom 5 de Cada Tipologia
Aqui entram os exemplos concretos que ajudam a ilustrar o “teto” e o “piso” de cada categoria.
3.1 Studios – Top 5 (receita anual)
Perfil numérico dos Top 5 Studios
- Diária média: ~R$ 335
- Ocupação média: ~79%
- Receita média: ~R$ 80.300/ano
- Banheiros: 1 banheiro por unidade
- Nota média: 4,96
- Número médio de reviews: ~116 reviews
Perfil dos 5 piores Studios (receita)
- Ocupação média: ~17% (incluindo anúncios com 0% e 0 receita)
- Receita média: ~R$ 500/ano
- Reviews médios: ~10
- Vários com booking window = 0 e LOS = 0, indicando baixa ou nenhuma atividade.
Pontos objetivos que se destacam nos melhores Studios:
- Muito mais reviews (116 vs 74 de média da categoria).
- Rating levemente maior (4,96 vs ~4,85).
- Preço em faixa intermediária/alta, sem extremos absurdos.
- Nenhum diferencial em banheiros (todos com 1), o que indica que, para studios, a reputação (reviews/rating) pesa mais que número de banheiros.
3.2 1BR – Top 5
Top 5 1BR – perfil médio
- Diária média: ~R$ 607
- Ocupação média: ~90,6%
- Receita média: ~R$ 138.000/ano
- Banheiros médios: 1,6 (vs 1,06 na média de todos os 1BR)
- Rating médio: 4,91 (vs 4,79 da categoria)
- Reviews médios: ~58,6 (vs 31,9 gerais)
- Cleaning fee média: ~R$ 297 (vs R$ 142 gerais)
Bottom 5 1BR
- Ocupação: 0%
- Receita: R$ 0/ano
- Reviews praticamente inexistentes (média 0,8).
- Cleaning fee: R$ 0 (provavelmente anúncios recém-criados ou inativos).
Diferenciais observados nos 1BR top performers:
- Mais banheiros (1,6 vs 1,0 – vários têm 1,5 ou 2 banheiros).
- Mais reviews (quase o dobro da média).
- Rating mais alto.
- Taxa de limpeza mais alta, coerente com imóvel mais completo/maior.
Em resumo: entre os 1BR, os top performers combinam maior conforto (mais banheiros) com forte reputação (reviews + rating) e ticket mais alto, sem travar a ocupação.
3.3 2BR – Top 5
Top 5 2BR – perfil médio
- Diária média: ~R$ 1.090
- Ocupação média: ~64,8% (acima da média de 52%)
- Receita média: ~R$ 187.100/ano
- Banheiros médios: 2,5 (vs 1,48 na categoria)
- Rating médio: 4,95 (ligeiramente acima da média 4,87)
- Reviews médios: ~72,4 (vs 22,9 gerais)
- Cleaning fee média: ~R$ 381 (vs R$ 166 gerais)
- Distância média do centróide do mercado: ~1,0 km (um pouco mais central).
Bottom 5 2BR
- Receita: R$ 0/ano
- Ocupação: 0%
- Reviews praticamente nulos (0,2 em média).
- Cleaning fee: R$ 0.
Diferenciais claros nos 2BR top performers:
- Claramente mais banheiros (2,5 vs 1,5).
- Muito mais reviews (72 vs 23).
- Rating levemente melhor.
- Taxa de limpeza significativamente maior, compatível com padrão superior de imóvel/serviço.
- Localização um pouco mais central na nuvem do mercado.
3.4 3BR – Top 5
Top 5 3BR – perfil médio
- Diária média: ~R$ 1.398
- Ocupação média: ~65% (acima da média 54,6%)
- Receita média: ~R$ 150.300/ano
- Banheiros médios: 3,6 (vs 2,32 gerais)
- Rating médio: 4,78 (muito próximo da média 4,80)
- Reviews médios: ~3,2 (bem abaixo da média 23,7)
Bottom 5 3BR
- Receita média: ~R$ 1.800/ano (incluindo dois casos com 0)
- Ocupação média: ~17%
- Banheiros médios: 2,3
- Rating médio: 4,88
- Reviews médios: 7,6
Leitura cuidadosa para 3BR:
- O número de banheiros continua sendo um diferencial: top performers têm em média 3,6 banheiros, bem acima do mercado de 3BR.
- O padrão de reviews não é tão claro quanto nas outras categorias: há 3BR com alta receita e poucos reviews (provavelmente anúncios mais novos, porém bem posicionados e caros).
- Ainda assim, a combinação de mais banheiros + diária alta + boa ocupação aparece nesses casos de alta performance.
4. O que os Top Performers Parecem Ter em Comum
Sem sugerir decisões para o imóvel, apenas observando padrões:
- Banheiros adicionais importam muito em unidades 1BR, 2BR e 3BR
- 1BR top: 1,6 banheiros (muitos com lavabo ou 2 banheiros).
- 2BR top: 2,5 banheiros.
- 3BR top: 3,6 banheiros.
Isso coloca essas unidades num patamar diferente de conforto dentro da mesma tipologia.
- Volume de reviews é um fator recorrente (Studio, 1BR, 2BR)
- Studios top: ~116 reviews vs 74 de média.
- 1BR top: ~59 reviews vs 32.
- 2BR top: ~72 reviews vs 23.
Isso reforça que reputação construída ao longo do tempo está associada a receitas maiores.
- Ratings são consistentemente um pouco mais altos nos top performers
- As diferenças são pequenas (em torno de +0,1 ponto), mas consistentes.
- Taxas de limpeza mais altas em 1BR e 2BR top
- Indicam provável padrão de limpeza mais estruturado e/ou espaço maior.
- Em 3BR, a diferença de cleaning fee não é tão clara (dataset pequeno).
- Ocupação acima da média sem sacrificar preço
- 1BR: 58% → 90% nos top.
- 2BR: 52% → 65% nos top.
- Studio: 60% → 79% nos top.